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業務後継、不動産取得について。
QUESTION
ご質問です。中小企業診断士試験に向けて勉強しております。
別件でのご質問です。実は（こちらは北海道函館市ですが）勉強するかたわら、
下宿を営んでいる方がいらっしゃって、高齢ということもあり、物件ごと販売しようとしているかたが
おります。現在は10室あり、満室状態とのことです。収益がある物件ということもあり、魅力を感じます。
また、下宿されております対象は、高校生、大学生となっており、これから社会に出て活躍されるであろう
人材をお預かりするという大変自分にとってはやりがいのある仕事に感じます。
下宿は下宿業といい、旅館業法に適するものだと知りました。私は今までの仕事は、旅館で13年程のキャリア
があります（予約係という部署）。宿泊業としての一番小さな部類だと知りました。将来は、現在の資格取得を目指しつつも（知識を積むため）経験を生かした自分の身の丈にあった経営を目指しております。
その中で、民宿やペンション、下宿も考えております。下宿でも、高齢者向けなのか、一般社会人向けなのか、はたまた今回のような巡り合わせの学生を対象とした（これから起業家となられる方もいる可能性を秘めた方）業態にするか勉強しながら考えているところでした。
来週にでも一度現在のオーナー、不動産屋さんにお話しを聞いてみようと考えております。
物件取得を前向きに考えております。
物件は現在満室状態で、1700万円です。年間660万円の家賃収入を見込めるとのことです。
取得に向けてのアドバイスをなにか頂ければと思います。
銀行などでの借り入れができるのかどうかです。
自己資金は現在なしです。仕事も昨年12月いっぱいで退職しております。（起業前提）
よろしくお願い致します。
ANSWER
セールスマーケティング担当の本元と申します。
いつの時代も若者とは将来の日本を担う大切な層です。そして我々の未来でもあります。とてもすばらしいお考えだと思います。親族が学生アパートを経営しており、経営管理のサポートの経験がありますので回答させていただきます。さて、回答でございますが、普通の賃貸物件であれば最高の利回りの物件であります。仮に取得したとすると、暫くは現在の下宿契約を一定期間継続する必要が生じると思います。解除する場合には退去に伴う費用が必要になります。旧所有者に負担していただく交渉は可能かと思われます。下宿の形態が不明ですが、食事や光熱費が込みとなりますと月５５，０００円ですと少々きついかもしれません。入口別のアパートタイプの建物構造であれば基本料金がそれぞれに掛かりますので要確認です。寮や下宿などの管理業務は早朝から深夜までの不規則作業になりますので、スタッフを雇い入れずに夫婦や家族での運営がベストです。資金調達は事業物件は利回り目論見が最重要項目となります。今回は満室で利回り確定ですので比較的審査は通り易いのではないかと思います。当然、借入れには事業計画書など相応の準備が必要です。
- 専門分野
- 集客・販路拡大・営業戦略 事業計画・商品開発 経営計画・改善
- 保有資格
- 中国前海股権交易中心（深セン）推薦機構正会員 ／上海股権托管交易中心（上海）推薦機構授権会員
ANSWER
初めまして。
中小企業診断士の安部一光です。
この度はドリームゲートをご利用頂きまして有難うございます。
まず、融資を受けられる可能性ですが、あると思います。
採算が十分に見込めるものだと思われるからです。
先方とお話される際は、個人事業の場合は、
過去３年分の確定申告書を拝見させて頂くとよいでしょう。
法人の場合も法人税の確定申告書を見ます。
他事業を営んでいる場合には、可能な限り、下宿業部分だけを切り出してもらうようにするとよいでしょう。
利益の中から、ご自身の生活費をまかない、
かつ返済資金を確保できるかどうかがチェックポイントです。
貸借対照表を見て、借金(負債)がないかもチェックします。
また、現オーナー個人の借金の担保などになっていないかも確認が必要です。
築年数が古い場合、修繕支出も要チェックです。
将来の負担になります。
融資については、下記が使える可能性があり、
事前の相談をオススメします。
■日本政策金融公庫の新規開業資金（新企業育成貸付）
http://www.k.jfc.go.jp/yuushi/atarasiku/01_sinkikaigyou_m.html
また、許認可の関係ですが、多くの下宿の場合、貸間業になり、旅館業法の下宿営業にはなりません。
下宿営業の場合には、下記の２点を共に満たす必要があります。
１、各居室の衛生管理責任がオーナーにあること
(下宿人は自分で掃除しない)
２、各居室が下宿人の生活の本拠でないこと
(実態はどこかに住居があり、一時宿泊している)
■参考資料
(昭和六一年三月三一日)(衛指第四四号)
(各都道府県各政令市・各特別区衛生主管部(局)長あて厚生省生活衛生局指導課長通知)
http://wwwhourei.mhlw.go.jp/cgi-bin/t_docframe.cgi?MODE=tsuchi&DMODE=CONTENTS&SMODE=NORMAL&KEYWORD=&EFSNO=2738
ただし、食事を出す場合には、食品衛生法に基づき、
飲食業許可を取得する必要があろうと思います。
これについても保健所に事前相談をおすすめします。
また、自己資金は少しでもあった方がいいです。
退職金は少しもないのでしょうか。
融資の審査時にも有利になります。
起業まで頑張って下さい。
また何かあれば、直接ご相談下さい。
株式会社コマース総研 代表
中小企業診断士 安部一光
http://cir.asia/
TEL:045-350-4605
- 専門分野
- 資金調達 経営計画・改善 事業計画・商品開発 研修・コーチング
- 保有資格
- 中小企業診断士 ITコーディネータ / 上級システムアドミニストレータ / 第一種衛生管理者
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